Sous-assurance et règle proportionnelle : ce qui réduit l'indemnité

Il y a sous-assurance lorsque le capital prévu par votre contrat incendie est inférieur à ce que coûterait la reconstruction ou le remplacement de vos biens. En cas de sinistre, l'assureur peut alors appliquer la règle proportionnelle : l'indemnité est réduite dans le rapport entre le capital assuré et celui qui aurait dû l'être, même pour un sinistre partiel.

Qu'est-ce que la sous-assurance ?

Un contrat incendie assure le bâtiment pour sa valeur de reconstruction, et le contenu pour ce qu'il coûterait à remplacer. On parle de sous-assurance lorsque les capitaux assurés ne représentent pas 100 % de cette valeur. Dans notre pratique d'expertise après sinistre, elle concerne le bâtiment, mais plus fréquemment encore le contenu, c'est-à-dire les biens meubles.

La sous-assurance ne se présume pas : elle se présente lorsqu'un expert est en mesure de prouver que la valeur de reconstruction du bien sinistré a été sous-évaluée. Elle se découvre presque toujours au pire moment, après le sinistre, et la nouvelle s'apparente souvent à une douche froide pour l'assuré.

Comment s'applique la règle proportionnelle

Une fois la sous-assurance établie, la règle proportionnelle entre en jeu : si le bien est assuré pour une fraction de sa valeur effective avant sinistre, l'indemnité subit le même rapport. Elle vaut pour le bâtiment comme pour le contenu, et sur un sinistre partiel comme sur un sinistre total.

1. les dommages sont d'abord chiffrés et discutés entre votre expert et celui de la compagnie ;
2. le capital assuré est ensuite comparé à celui qui aurait dû l'être ;
3. le montant des dommages convenus est réduit dans ce rapport.

Un exemple concret

Votre maison est assurée pour 500.000 € alors qu'elle en vaut le double. Vous n'êtes couvert qu'à 50 % : l'indemnité sera limitée à la moitié des dommages ayant fait l'objet d'un accord entre votre expert et celui de votre compagnie. De la même façon, un bien assuré pour 70 % de sa valeur réelle peut voir son indemnité réduite de 30 %.

Ce que le capital assuré ne dit pas

Le capital inscrit au contrat n'est pas un montant versé d'office : tout sinistre doit être chiffré, et beaucoup de montants assurés ne sont qu'indicatifs. D'autres notions du contrat, comme le premier risque ou la réversibilité éventuelle des capitaux, peuvent modifier la manière dont une sous-assurance est traitée. Dans certains cas, le contenu peut ainsi être réglé forfaitairement lorsqu'une sous-assurance évidente se combine à un premier risque. Leur portée dépend des conditions de votre police.

Les causes les plus fréquentes

• Un capital fixé sur la valeur vénale ou le prix d'achat. La valeur marchande dépend de l'emplacement ; le coût de reconstruction dépend de la brique, du bois et des heures de chantier. Seul le second compte.
• Un montant fixé par l'assuré lui-même, sans conseil préalable : une méthode susceptible d'entraîner des conséquences désastreuses en cas de sinistre.
• Une erreur de départ jamais corrigée. L'indexation suit l'évolution des coûts, mais un capital sous-estimé à la souscription reste proportionnellement sous-estimé vingt ans plus tard.
• Des travaux jamais déclarés : extension, véranda, toiture refaite, panneaux photovoltaïques, pompe à chaleur, combles aménagés, piscine. Chacun augmente la valeur à reconstruire.
• La flambée des coûts de construction de ces dernières années, qui a creusé l'écart entre les capitaux assurés et le coût réel des travaux.
• Un contenu sous-évalué : mobilier estimé trop bas, collections jamais signalées à l'assureur.
• Une baisse volontaire de la somme assurée pour alléger la prime, qui peut activer la règle proportionnelle au premier sinistre.

Les biens dont la reconstruction est coûteuse ou complexe, comme les grandes villas richement équipées ou le bâti protégé difficile d'accès, y sont particulièrement exposés.

Ce que fait l'expert d'assuré

La sous-assurance est l'un des premiers points que nous vérifions lorsqu'un dossier nous est confié, dès le premier examen de la police. Lorsqu'elle est discutable, c'est aussi l'un des terrains sur lesquels nous défendons l'assuré. Concrètement, lors d'une contre-expertise, votre expert :

• lit les conditions particulières et générales pour identifier la méthode d'évaluation des capitaux (grille ou montant déclaré) et leur indexation ;
• établit la valeur de reconstruction effective en tenant compte du type de construction, de l'âge du bâtiment, des techniques utilisées, de la surface exacte, de l'indice ABEX actualisé, des prix unitaires réels et des rénovations déjà réalisées ;
• discute la valeur retenue par l'expert de la compagnie lorsque la sous-assurance invoquée n'est pas démontrée ;
• chiffre l'ensemble des dommages poste par poste, puisque la réduction s'applique aux dommages convenus : chaque poste oublié dans l'état des pertes manque à la base sur laquelle le rapport est appliqué.

Si le désaccord persiste sur la valeur ou sur les dommages, le contrat prévoit des voies de recours, à commencer par la tierce expertise.

Comment éviter la sous-assurance

Assurer la valeur de reconstruction à neuf

Les bâtiments sont assurés en valeur à neuf, c'est-à-dire leur valeur de reconstruction, sans tenir compte de la vétusté dans une certaine mesure (la vétusté et son seuil de 30 % obéissent à leurs propres règles). N'assurez jamais le prix d'achat de votre immeuble.

Préférer une grille d'évaluation

La grille d'évaluation de l'assureur s'appuie sur des informations concrètes : nombre de chambres et de salles de bain, présence d'un garage, de caves ou d'une piscine. Elle permet d'assurer le bâtiment, et le contenu, sur une valeur potentiellement illimitée. Appliquée avec sérieux, elle évite la sous-assurance et donc la règle proportionnelle. Les différentes méthodes sont détaillées dans notre page sur le contrat d'assurance incendie.

Laisser jouer l'indexation ABEX

Les montants assurés et les primes évoluent chaque semestre selon l'indice ABEX, qui suit le coût de la construction en Belgique. Dans presque toutes les polices, cette indexation ne joue qu'à la hausse. Demander une baisse de la somme assurée pour profiter d'un recul de l'indice serait une grave erreur : pour un bâtiment assuré 400.000 €, une baisse d'un point représenterait moins de cinquante centimes par an sur la prime, comme nous l'avons calculé dans notre analyse de la baisse de l'ABEX.

Déclarer chaque transformation

Signalez à votre assureur toute modification : extension, abri de jardin, division de pièces, combles transformés en pièces de vie, spa, piscine, salle de bains. Vérifiez aussi que le bâtiment reste valablement assuré pendant les travaux. Un courtier peut auditer vos capitaux et adapter le contrat.