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Rupture du bail locatif suite à un sinistre incendie

Suite à un sinistre en branche incendie, de nombreuses questions se posent dont celle de la continuité du bail locatif

Rupture du bail : que dit la loi ?

La loi définit le cas de force majeure par un évènement exceptionnel, imprévisible et irrésistible. Dans ces conditions spécifiques, le locataire comme le propriétaire sont incapables d’éviter les dégâts. Le Code Civil prévoit ce cas de figure à travers son article 1722.

L’article 1722 du Code Civil

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. »

De deux choses l’une : soit nous faisons face à un sinistre total, soit celui-ci n’est que partiel. Et c’est ce second cas qui retient toute l’attention.

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Le bien est totalement détruit

En cas de perte totale, la situation est particulièrement simple. Le bail est résilié de plein droit, sans qu’un quelconque courrier ou courriel soit nécessaire.

Notion d’habitabilité

Un bien est réputé inhabitable lorsque celui-ci ne permet pas à ses occupants de s’y préparer de quoi manger et/ou l’équipement nécessaire pour s’y laver. En d’autres termes, si le bien ne dispose plus d’une cuisine ou d’une salle d’eau fonctionnelle, alors celui-ci n’est plus, d’un point de vue assurantiel, habitable.

Précautions

Nous attirons votre attention sur le caractère subjectif que revêt l’appréciation par un juge du caractère conséquent des dommages ainsi que de la perte de jouissance. Le présent article est rédigé à titre purement informatif.

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Le bien est partiellement détruit et a changé de nature

Le cas du sinistre partiel est le plus fréquent. Dans ce cas de figure, la question consiste à savoir si l’immeuble sinistré demeure ou non habitable. En d’autres termes, son état permet-il toujours de réaliser l’objet du bail locatif, ou le bâtiment a-t-il changé de nature de sorte qu’il ne permette plus au bail de s’exercer ?

Si le bail ne peut plus s’exercer du fait du changement de nature de l’immeuble sinistré, alors le bail est également rompu de plein droit.

Si l’immeuble est toujours habitable, le bail est maintenu, et le locataire (preneur) est en droit de réclamer une diminution du loyer par voie amiable ou judiciaire sur base de la proportion de l’immeuble endommagée et de la durée du trouble de jouissance. Il dispose également de la possibilité de demander la résiliation du bail, par les mêmes voies. Si la voie judiciaire est privilégiée, c’est au juge qu’il appartient de statuer quant à l’aspect suffisamment conséquent pour rendre impossible la jouissance des lieux loués.

Expertises EAB, l’expert des sinistrés

Dans le cadre de la prise en charge de l’évaluation des dommages, Expertises EAB conseille naturellement ses clients concernant tous les aspects liés aux dossiers d’expertise.  Et la question de la rupture du bail locatif est fréquente. Bien que nous estimions que la finalité d’une expertise consiste en un sinistré parfaitement indemnisé, les questions annexes telles que celle-ci ou les documents administratifs à anticiper, sont des éléments déterminants parmi tant d’autres.

En matière d’expertise comme dans bien d’autres domaines, le diable se cache dans les détails. Et comme tout sinistre d’envergure regorge de détails, tout comme les contrats d’assurance incendie, le services des experts du bureau d’Expertises EAB sont au bas mot précieux.

Le choix de la raison

Au lendemain d’un sinistre important, de multiples bureaux se manifestent avec véhémence auprès des sinistrés. S’agissant d’une démarche purement commerciale auprès de personnes fragilisées par une expérience pour le moins traumatisante, bien des sinistrés se ferment complètement devant tant d’ardeurs intéressées. Et c’est bien normal, nous ne répèterons jamais assez notre mépris pour cette attitude de franc-tireurs.

Néanmoins, toutes les pommes ayant une saveur différente, Expertises EAB vous surprendra en terme de professionnalisme. Prenez contact avec un responsable et organisons une première réunion informelle, et gratuite, en nos bureaux ou sur les lieux de votre sinistre. Nous vous conseillerons en toute objectivité.

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Expertises EAB est l’expert des sinistrés. Nous prenons la défense des assurés sinistrés face aux compagnies d’assurance en Belgique et au Luxembourg.

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